消費升級觀念影響下，新生代消費者的80后、90后，乃至00后，他們在出行游玩時，傾向于選擇個性、多樣的住宿產品，體驗與酒店不一樣的感受。

　　這背后是中國人旅行方式的轉變，從隨團觀光、休閑度假，到深度體驗，更多新生代消費者希望融入當地生活和文化，不再走馬觀燈地在各個風景區(qū)“打卡”。

　　從漁村到民宿小鎮(zhèn)

　　深圳大鵬半島的漁村較場尾，就是這一變化的親歷者。

　　2003年，這座距離深圳1小時車程的漁村迎來第一批民宿客人。雖然當時住的還只是民房，但它已成為深圳人在大小梅沙之外，周末度假、玩海的新去處。

　　截至2017年底，大鵬新區(qū)注冊登記民宿為1378家，聚集了深圳市95%、廣東省一半的民宿。分布在較場尾、大鵬古城、西沖、東沖、官湖、楊梅坑、新大和東山等海邊古村及景區(qū)。

較場尾民宿小鎮(zhèn)對面的大鵬古城

　　其中，較場尾被譽為“小鼓浪嶼”，已經發(fā)展成可以媲美鼓浪嶼的民宿聚集地，而在十幾年前，這里還只是一座籍籍無名的漁村。

　　由于大鵬半島特殊的地理位置，農村集體土地和山林被限制開發(fā)，相比繁華的市區(qū)，這里可以說是窮鄉(xiāng)僻壤，生活困難的村民不得已另尋生計。

　　但保存完好的生態(tài)環(huán)境，長達133公里的海岸線，76%的森林覆蓋率，蜿蜒曲折的山海風光，給了大鵬半島發(fā)展休閑度假游的底氣和潛力。

　　有經營頭腦的村民注意到逐年增長的客流，開始把自家民房出租給周末過來度假的游客，按日收費。2008年大鵬半島有了第一家重新裝修設計過的民宿。

 　　隨著大鵬半島保護和開發(fā)行動規(guī)劃獲批，以及深圳市唯一一個不考核GDP的生態(tài)功能區(qū)——大鵬新區(qū)掛牌，昔日漁村已步入發(fā)展民宿旅游產業(yè)的快車道。

　　“自己做民宿的村民，后來都轉手出去，自己經營的話，可能連租金都賺不回來。”大鵬新區(qū)民宿協(xié)會會長羅健強在接受新旅界(LvJieMedia)采訪時表示。

　　較場尾村民也早早搬離到附近村子，不在這里居住。目前，在大鵬新區(qū)經營民宿的，是來自全國各地喜愛民宿、愿意經營民宿，有想法的一群年輕人。

　　根據2016年12月底的數據：較場尾在營民宿約375家，接待游客約90萬人次，民宿餐飲等旅游收入突破5億元。

　　面對這樣的成績，羅健強滿懷信心地表示，“海邊民宿度假，要么去廈門鼓浪嶼，要么來深圳較場尾。”

　　他還強調，“鼓浪嶼高度商業(yè)化，已經成為廈門城區(qū)的一部分，較場尾遠離市區(qū)，是一個生態(tài)資源豐富，更適合休閑度假。”

　　但從知名度和客流量來看，我們必須承認，較場尾還在追趕鼓浪嶼的路上。

　　不過可以確信的是，隨著國內休閑度假市場不斷壯大，依托珠三角地區(qū)80%的客流貢獻，加之粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺的利好，較場尾民宿小鎮(zhèn)乃至整個大鵬新區(qū)民宿旅游產業(yè)將獲得更大發(fā)展機遇。

　　“后野蠻生長時代”

　　不過，大鵬新區(qū)民宿總量目前已接近飽和，由于新區(qū)限制土地開發(fā)，民房基本都被改造成民宿，新增建筑搞民宿已不可能。

　　民宿飽和后，優(yōu)勝劣汰的市場機制開始生效，資本泡沫被刺破。大鵬新區(qū)民宿協(xié)會秘書長李超此前在接受媒體采訪曾提到，“新區(qū)民宿這一年淘汰率在10%以上。”

 　　今年2月，人民日報也報道稱：大鵬新區(qū)民宿在5年間增加了10倍，住客卻沒有增加那么多，近兩年每年甚至下滑3%―5%。

　　客流量下滑帶來的連鎖反應也表現在民宿增長率上。根據深圳特區(qū)報的報道，大鵬新區(qū)2016年民宿增長率為38%，而2017年僅為17%，大幅下降一半多。

　　報道還指出，“不僅增長腳步放緩，連轉讓費也從過去動輒7位數下調到6位數有商量，連被民宿主吐槽‘海鮮價’的房租在這一年也幾乎沒有漲過。”

　　就此，羅健強回應，除市場機制在起作用，十九大提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略后，全國各地正積極發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、田園綜合體項目，新增的民宿業(yè)態(tài)也分流了傳統(tǒng)民宿旅游目的地的客人。

　　根據中國旅游協(xié)會民宿分會的統(tǒng)計數據顯示：2017年全國民宿增長了4倍，由4萬多家，增長至近20萬家;廣東省增長了7倍，從2016年底的3000多家，躍升至2017年底的20000多家。

　　面對民宿供給市場開閘放水，大鵬新區(qū)民宿協(xié)會也積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，通過設立準入門檻，制定《大鵬新區(qū)民宿管理辦法》，與國際通標公司合作推出國內民宿SGS品質標準，規(guī)范當地民宿經營行為。

　　在市場競爭和行業(yè)監(jiān)管雙重作用下，民宿經營者也意識到，轉型升級已成為民宿發(fā)展必由之路，必須升級改造現有產品和服務。“現在裝修下來，不再是一兩百萬的投入，而是幾百萬，上千萬。”羅健強說。

　　針對經營者擔心短期收不回成本，又對長期經營沒有信心。羅健強希望能夠延長目前普遍采用的5-8年租期，“要經營好一家民宿，至少需要10年以上時間，才能走向精品化、連鎖化。”

　　據悉，2017年，大鵬新區(qū)民宿年平均出租率約為30%，精品民宿可達45%。在羅健強看來，經歷過野蠻生長之后，大鵬新區(qū)民宿將企穩(wěn)回升，“我們將告別跑馬圈地時代，向追求產品和服務的質量轉變。”

　　度假內容過于單一

　　除升級產品和服務等硬件，發(fā)展民宿旅游產業(yè)，度假內容也不可或缺。

　　較場尾無疑是國內休閑度假市場崛起的受益者，一線城市對休閑度假的巨大需求盤活了這座原本與旅游無緣的漁村。

　　過去，住宿產品只承擔游客在旅行過程中的食宿功能。隨著旅行習慣變化，住宿產品也承擔起部分目的地功能，與周邊配套一起，提供“吃住行游購娛”一站式休閑度假服務。

　　得益于此，沒有山川形勝依托的目的地，借助良好的生態(tài)環(huán)境，也能發(fā)展休閑度假產品，較場尾民宿小鎮(zhèn)就是典型。與陽朔、大理等依托熱門景區(qū)的民宿旅游目的地相比，較場尾周邊并沒有知名旅游景點。

 　　深圳唯一一處全國重點文物保護單位——600年歷史的大鵬所城，加上東山古寺、大鵬半島國家地質公園、133公里海岸線和54處沙灘，是較場尾發(fā)展民宿旅游的所有“家當”。

　　但從馬蜂窩上的點評來看，最吸引游客的還是民宿本身。較場尾的民宿主打文藝小清新、小資風，五顏六色的外墻和裝飾，吸引著游客駐足拍照。有游客在點評里直言：最大的特色就是民宿。

　　其休閑度假活動也基本圍繞民宿展開。羅健強自己也在較場尾經營一家民宿，他介紹說，“民宿最重要的是有院子，有家的感覺，朋友、單位和學生聚會，大家在院子里喝酒、吃海鮮、唱歌、玩游戲，不一定要去哪。”

　　雖說民宿本身也是度假目的地，但客房外的度假內容也不可或缺。有經營者就在沙灘、海灣元素上做文章，開發(fā)了游艇、帆船、舢板、沖浪、潛水等水上項目，以及密室逃脫等岸上項目，提供更多休閑度假選擇。

 　　羅健強介紹，游客通過民宿老板預訂項目，或購買二銷商品或服務(手信、共享按摩椅等)，可享受折扣，民宿老板也樂于向游客推介，以獲得回扣獎勵。

　　不過他表示，“較場尾民宿的客房收入比例在全國是最高的，反觀麗江、大理，這些目的地民宿的二銷甚至超過了一銷(客房收入)。”

　　尷尬的數據揭露了較場尾民宿旅游產業(yè)層次低端、結構單一的事實。

　　這與游客緊湊的時間安排有關，客人中午2點以后入住，第二天上午就要退房，沒有完整的一天去體驗其它度假項目。

　　本質上來說，度假時間由度假內容決定。較場尾民宿小鎮(zhèn)及其周邊景點，花1-2天就能逛完，其旅游資源和度假內容只能支撐起周邊游的市場定位。

　　走出客房融入當地

　　目前，休閑度假市場帶給較場尾這類民宿小鎮(zhèn)的紅利正在減弱，市場上同質化嚴重的休閑度假產品已經讓游客感到疲倦。

　　滿足了休閑度假需求之外，新生代消費者開始熱衷于融入目的地生活和文化，這類深度體驗的旅行方式，正在占據年輕消費者的心智。

　　有不少度假住宿產品嘗試以“住”為核心，把目的地碎片化旅游資源串聯(lián)起來，形成客房之外的度假產品，帶領客人走出客房。比如說民宿品牌瓦當瓦舍的City Walking，Airbnb的Experience，東呈隱沫酒店設計的“沉浸在當地”的度假活動。這類旅行方式對度假產品有更高要求，不只是房間，還有與之配套的度假內容。

　　較場尾想要媲美鼓浪嶼，大鵬新區(qū)民宿旅游產業(yè)要想大發(fā)展，就必須進一步完善周邊配套和產業(yè)支撐，開發(fā)更多旅游項目，導入更多休閑度假內容。

　　這幾年，我們也看到了大鵬新區(qū)在這上面的努力。

　　2011年新區(qū)掛牌之初，就把打造“國際游艇產業(yè)基地”列為發(fā)展目標，著力把大鵬新區(qū)建設成國際戶外運動天堂。

　　2014年，大鵬新區(qū)開始舉辦深圳大鵬新年馬拉松賽事，其賽事線路被譽為中國最美馬拉松賽道。

　　2016年10月，華僑城與大鵬新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資300億元，把大鵬古城建成世界文化遺產小鎮(zhèn)，并將大鵬半島打造成為世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)。

　　2016年9月，由華大基因組建和運營的深圳國家基因庫落地大鵬新區(qū)，華大農業(yè)集團也一同在大鵬新區(qū)掛牌成立。

　　2017年，占地12萬平米的玫瑰小鎮(zhèn)在大鵬新區(qū)一處廢棄工業(yè)區(qū)落成開業(yè)，小鎮(zhèn)提供婚紗攝影、影視拍攝、婚禮慶典等服務，探索“婚慶+旅游”模式。

　　目前，大鵬新區(qū)已經將旅游與生物、生命健康、海洋等三大產業(yè)列為未來產業(yè)。

　　一系列的產業(yè)支撐和文旅項目落地，構成了大鵬新區(qū)發(fā)展旅游產業(yè)的軟實力，同時也是可以深度挖掘的旅游資源。

　　羅健強透露，未來還會有主題樂園落地?？梢哉f，大鵬新區(qū)最不缺的就是旅游度假資源，關鍵在于如何整合現有資源，形成有競爭力的產品，打造目的地品牌。

　　但現在還沒有人能把這件事做好。羅健強在采訪最后也呼吁，“希望有旅行社能夠過來大鵬新區(qū)打包設計旅游線路產品，把碎片化的度假內容，客人碎片化的時間串聯(lián)起來。”

　　對于廣東省民宿度假產業(yè)的發(fā)展，還有更多的問題值得探討。6月12-13日，由廣東省旅游局、廣東省人民政府金融工作辦公室主辦，廣東省旅游發(fā)展促進中心、新旅界承辦的2018廣東旅游產業(yè)投融資對接會將在廣州保利洲際酒店舉辦。

　　其中，6月13日下午，多位酒店與非標住宿領域的政府官員、學者專家以及企業(yè)大咖將共同出席“消費升級下的新消費體驗·酒店與非標住宿”的論壇，歡迎關注酒店與非標住宿的業(yè)內人士前往參加。搜索活動行“2018廣東旅游產業(yè)投融資對接會”進行報名。