海外學(xué)生公寓投資項目因其租金收入穩(wěn)定、租售比相對理想等特點在近10余年來一直受到投資者的熱捧。多年來，美、英兩國一直占據(jù)全球?qū)W生公寓投資市場的主導(dǎo)地位。市場熱度，趨之若鶩。旺盛的需求，穩(wěn)定的項目政策支撐，在眾多的投資人心中，這是一個黃金投資項目。那么，這樣的投資機會，是否存在于更為廣域的市場空間?近期，國際房地產(chǎn)顧問第一太平戴維斯一項研究數(shù)據(jù)表明，學(xué)生公寓的投資重心正逐漸向歐洲大陸轉(zhuǎn)移。　　

　　2017年以來，美國和英國的學(xué)生公寓投資出現(xiàn)拐點，熱度不增反降。據(jù)美媒報道，國際教育協(xié)會(IIE)在近期的一份研究報告中顯示，2016-2017學(xué)年，在美國學(xué)習(xí)的國際學(xué)生數(shù)量上漲了3%，這一增長幅度與之前7%-10%的增幅相比呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

　　究其原因，這與美國移民政策的調(diào)整不無關(guān)系。以“美國優(yōu)先”為政策核心的特朗普政府入閣以來，一直在積極尋求工作簽證(H-1B)的改革方案。美國政府設(shè)立H-1B的初衷是幫助美國公司吸引有杰出技能的境外人才填補空缺職位。而特朗普認(rèn)為，印度外包公司不僅以提交海量申請的方式搶占H-1B名額，還搶走了大量原本屬于美國本土員工的工作崗位。而留學(xué)生在畢業(yè)以后，大多僅有1年的實習(xí)期。實習(xí)期過后，需要有雇主支持且抽中工作簽證(H1-B)才有機會繼續(xù)留在美國工作，以中國籍學(xué)生為例，中簽率僅為8.4%左右。即使有幸抽中工作簽證逗留美國，單純依靠工作獲取綠卡還需要7-13年的時間。而這些直接導(dǎo)致了很多留學(xué)生喪失了對美國的熱衷程度。

　　此外，大約有10%的美國本科生在畢業(yè)前選擇出國學(xué)習(xí)。2015-2016年度有325,339位美國學(xué)生出國學(xué)習(xí)，這一數(shù)量比前一學(xué)年增加了4%。進入美國留學(xué)人數(shù)的減少，加上離開美國求人學(xué)生人數(shù)的增加，導(dǎo)致了美國學(xué)生公寓項目變得不再那么炙手可熱。

　　無獨有偶，在英國，首相特蕾莎梅就職以來，對留學(xué)生頒布了一系列的鐵腕政策，這些政策，也讓很多留學(xué)生對于留學(xué)英國失去了忠誠：

　　2014年12月，英國留學(xué)地震頻現(xiàn)。留學(xué)簽證畢業(yè)即失效就是其中最為徹底的利空。在原本的政策里，是這樣規(guī)定的，即“非歐盟國際學(xué)生在學(xué)業(yè)結(jié)束后，被允許逗留英國4個月。在這段時間里，如果能找到工作，即可把留學(xué)簽證轉(zhuǎn)為工作簽證，繼續(xù)留在英國” 而這一規(guī)定被特蕾莎梅武斷推翻。

　　2016年3月，學(xué)生簽證政策進一步收緊，政府通過設(shè)置更嚴(yán)格的英語語言測試來達(dá)到每年硬性減少2.5萬名留學(xué)生的目標(biāo)。

　　此外，英國政府還推行了一系列關(guān)于赴英留學(xué)的 “新規(guī)”，如提高高等教育學(xué)費、將留學(xué)生的免費醫(yī)療變更為收費項目、禁止留學(xué)期間打工等……天知道，這位梅相還打算對外國留學(xué)生做什么……一系列的“苛政”讓留學(xué)生們對英國愛不起來。

　　如果說留學(xué)簽證的緊縮影響了非歐盟國家學(xué)生對英國的熱衷，那么英國的脫歐計劃則徹底改變了歐盟學(xué)生對英國的向往。2017年，英國歐盟留學(xué)生人數(shù)也出現(xiàn)了近10年來的首次下降，某英國知名大學(xué)2017-2018學(xué)年歐盟留學(xué)生申請者人數(shù)下降了7%。越來越多的歐盟學(xué)生將生活成本低、同是英語國家且有著良好就業(yè)機會的愛爾蘭作為替代英國的最佳選擇。

　　隨著美國、英國學(xué)生數(shù)量增幅的下降，涉及地區(qū)的學(xué)生公寓市場也逐漸趨于冷靜，投資者開始將目光投向其他地區(qū)和市場。而很多歐洲新興市場則呈現(xiàn)出漸趨繁榮的景象。留學(xué)生數(shù)量增加、住房供應(yīng)緊張、學(xué)生住宿短缺這是在愛爾蘭市場所表現(xiàn)出的典型信號。第一太平戴維斯學(xué)生投資與發(fā)展部董事Marcus Roberts曾多次表示：愛爾蘭等國家的學(xué)生公寓項目目前呈現(xiàn)出新的投資機會。他說，目前愛爾蘭市場的學(xué)生公寓出現(xiàn)供應(yīng)不足，需求始終上揚，市場可能繼續(xù)升溫，由于學(xué)生的地域流動性增強，對管理有善、有設(shè)計感的住宿空間提出更多需求，與此同時，我們需要注意到，越來越多的國際學(xué)生選擇來歐洲留學(xué)。

　　以愛爾蘭為例，有數(shù)據(jù)顯示，都柏林的學(xué)生人數(shù)在過去10年中增長了34%。而在英國選擇脫歐后，越來越多的非歐盟學(xué)生也更傾向于選擇同樣是英語國家的愛爾蘭進行深造。愛爾蘭圣三一學(xué)院的Patrick Prendergast博士表示，“申請圣三一大學(xué)課程的非歐盟學(xué)生人數(shù)正在逐年上升，相信其他大學(xué)也差不多是這樣。當(dāng)前越來越多的學(xué)生們將擇校目標(biāo)轉(zhuǎn)向了同樣以英語授課的愛爾蘭高校。”

　　伴隨高校學(xué)生的不斷增長，對于愛爾蘭政府而言，凸顯的主要問題是，高校學(xué)生住宿呈現(xiàn)出較大缺口。目前愛爾蘭高等學(xué)府注冊學(xué)生人數(shù)為179,000人，而全國只有33,441套專門的學(xué)生公寓，這樣的配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決學(xué)生們住宿難的問題。

　　根據(jù)Daft.ie提供的數(shù)據(jù)顯示，到今年8月1日為止，愛爾蘭全國對外出租的房屋僅有2900套，較去年同比下降20%。在都柏林，可出租房屋僅為1100套，與2014年的2000套相比，數(shù)量減少了近1/2。面對這一問題，Daft Report 撰稿人Mr Lyons表示，“目前，房屋租賃市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，政府必須采取恰當(dāng)?shù)拇胧?，以增加房屋供?yīng)量，如增建學(xué)生公寓等供給型房源?？紤]到人口等因素，都柏林政府每月需批添300個學(xué)生床位，一直延續(xù)到2020年，或能滿足學(xué)生的住房需求。”

　　愛爾蘭教育局和住建部等政府機構(gòu)面對這一困境聯(lián)合發(fā)布了“國家學(xué)生公寓戰(zhàn)略計劃”，計劃從2017年至2024年，至少為愛爾蘭新增21,000張學(xué)生公寓床位(相當(dāng)于新增63%的床位)，以緩解目前愛爾蘭大學(xué)學(xué)生公寓極其緊缺的現(xiàn)狀。而該戰(zhàn)略計劃中，政府鼓勵公共資本和私人資本共同參與項目的開發(fā)，以最大限度地利用有效資源解決目前公寓緊缺的情況。政府的支持也為該國學(xué)生公寓項目的投資背書了更高的公信力和保障性。

　　Marcus Roberts表示，“學(xué)生公寓展示出強大的市場彈性，且擁有反市場周期的特征，既可達(dá)到高入住率，也能實現(xiàn)租金增長，因此許多機構(gòu)型投資者都在關(guān)注這個領(lǐng)域。同時，各國央行繼續(xù)執(zhí)行量化寬松的貨幣政策，將利率維持低位，這為學(xué)生公寓投資的進一步擴張也創(chuàng)造了有利條件。”